Plan, programa y proyectos para lograr la visión de Portales del Sol.

En el plan de mejora estratégica del conjunto residencial, se resumen las necesidades y oportunidades, priorizadas que hacen parte de la visión del conjunto residencial y que por lo tanto se deben implementar como proyectos o actividades debidamente estructurados y organizados.

Considerando la factibilidad y viabilidad del proyecto de construcción estudiado que generará unas utilidades superiores a 2000 millones con los alcances informados (incluyen ASCENSORES, reparaciones y mejoras en los alcantarillados, pisos, cielos falsos, etc, para cada bloque)

Y que este proyecto lo consideramos la palanca financiera para lograr la visión estratégica del conjunto residencial en el cual están planteados varios proyectos o necesidades para modernizar los subsistemas del conjunto residencial y mejorar la calidad de vida de sus residentes.

Se requiere además:  

1. Estrategia para lograr el aval de la Asamblea.

Analizar y definir estrategias y alternativas para motivar y lograr la aprobación del PROGRAMA o suma de proyectos que nos permitirán lograr la visión ya conocida por los propietarios y beneficiarios del conjunto residencial. Se propone considerar recomendaciones de especialistas (con perfil financiero, social, ambiental) y/o mecanismo de lluvia de ideas.

2. PROGRAMA o suma de proyectos que permitirán el logro de la visión.

Montar el caso de negocio (preproyecto evaluado) en limpio, integrado con los proyectos aquí relacionados y que harán parte del programa para lograr la Visión del CR.

Con el objetivo de minimizar impactos en el desarrollo de estos proyectos (Programa) y maximizar las utilidades y beneficios para el CR. Es necesario definir los mecanismos para gerenciar o liderar la ejecución de los proyectos (PMO). Se requiere un competente que asuma las responsabilidades y acciones para:

·         Formular conceptualmente cada proyecto.

·         Montar el plan de cada proyecto e integrarlo en un PROGRAMA (EATs, Cronogramas, etc), donde se pueda observar la secuencia y sincronismo de actividades, recursos demandados, flujos de dinero, en un cronograma del programa (sincronización de proyectos).

3. Zona Húmeda

Rediseño zona húmeda para mejorar uso y viabilidad financiera. Rediseñar la zona húmeda para su mejor uso (mejoras, adición o reubicación de solárium, techos sombras, pisos, iluminación, tobogán, piscina de niños, calefacción, yacusi, mejora de la sala de motores), control de acceso electrónico

4. Centro de seguridad y control.

Implementar un Centro de seguridad, supervisión y control, con cámaras, controles de subsistemas y accesos.

Acciones:

·         Precisar el alcance y los objetivos. (áreas a supervisar, controles de acceso electrónicos, sistema de carnets de usuarios, residentes, propietarios, etc)

·         Referenciar mercado, e implementaciones similares en centros públicos.

·         Diseños Técnicos y procedimientos.

·         Difusión y consenso con otros núcleos, para buscar sinergias u ofrecer el servicio."

5. Parques y paisajismo

Rediseñar zonas de parques, jardines, zonas comunes". Reubicar los parqueaderos descubiertos del primer piso de la etapa uno, Definir los parques, jardines con usos de lectura, recreación, (con bancas, mesas), ampliar aceras, mejorar iluminación, renovación de pisos comunes.

6. Mejorar cerramiento completo

Reconstruir cerramiento completo del lado del parque infantil, Incluye columnas, vigas, etc."

7. Sistema eléctrico en cada bloque y comunes.

Mejorar los sistemas eléctrico comun del conjunto residencial. (Cajas de distribución en cada bloque, redes, protecciones, soportes, etc)

8. Sistemas de Aguas en cada bloque y comunes.

Mejorar los sistemas de acueducto y alcantarillado común del conjunto residencial y comunes en cada bloque (Cajas de distribución, redes, protecciones, soportes, bombeos, etc), Reemplazar cajas de cemento o similares por PVC"

9. Sendero peatonal.

Diseño y Construcción del sendero ecológico peatonal, trazar e implementar las adecuaciones necesarias para un sendero perimetral (ver bosquejo). Objetivo: Sendero para caminar con bajo esfuerzo con prelación para el adulto y facilitar la conectividad, acceso  y aprovechamiento de nuevos parques,  jardines y zonas comunes, mejorando la integración y el paisajismo

10.  Plan manejo integral de residuos sólidos

Con visión integral implementar el Plan manejo integral de residuos sólidos (PMIR). Incluyendo,  Visitar y Analizar el proyecto de Naranjal

·         Reciclaje de basuras orgánicas por compostaje

·         Reciclaje comercial

·         SHUTs de basura bloques

Avances en casos de negocios para alternativas de construcción en Portales

En recientes reuniones se han venido desarrollando los casos de negocio sobre las siguientes alternativas
1. Construcción en altura de los últimos pisos de cada bloque, hasta ahora en construccion tradicionalNotas
2. En la torre de parqueaderos elevar un edificio con tres pisos de de parqueaderos y tres pisos de apartamentos (32 en total)
3. Ambas alternativas podrían ser consideradas...
El concepto de las arquitectas favorece la elevación de la torre de parqueaderos.

Notas:
En la primera alternativa Queda pendiente evaluar la elevación de sólo un piso, en construcción moderna (estructuras de acero, livianas, sismoresistentes), que no requieren refuerzos estructurales en los bloques.

En la segunda: Torre, se debe contemplar la posibilidad de aumentar el numero de parqueaderos (utro piso más). Verificar que el "índice de construcción" lo permita (cálculo según norma?)

Es recomendable obtener otro concepto de los casos de negocio para cada alternativa.

Desde ahora es necesario planear un programa donde se incluyan los proyectos de construcción y desarrollo urbanístico del CR, Se recomienda contratar un ingeniero de proyectos o especialista en proyectos, para el desarrollo del programa que incluirá mejoras de los subsistemas de aguas, electricos, paisajisticos, sendero peatonal, etc.

Comités 2013

Se eligieron los comités para el periodo Marzo 2013 a Marzo 2014.
Contable: Humberto Echeverry, Hugo Bermudez, Omar,
> Mejoras de la contabilidad para para facilitar analisis financiero
Recreación y cultura: Falconery, Yaneth, Pedro del río
> Continuar con semillero de hidroaerobicos e hidroterapias y actividades afines
Inventario y Activos: Jaime Madrigal, Luz Marleny Giraldo, Aldemar Grisales.
> Mantener actualizado el inventario del CR
Proyectos de mantenimiento y mejoras: Omar C; Humberto, Víctor
> Análisis estratégico CR, análisis DOFA
Comunicaciones: Yaneth, Jorge Iván Giraldo.
> informar asuntos relevantes en el Blog - Sitio Web Portales de la Mota. http://lamotaportalesdelsol.blogspot.com
Evaluación a la Gestión: Jaime Madrigal, Víctor, Pedro del Río.
> Seguimiento y acompañamiento a la ejecución administrativa.

Avances en el estudio de nuevos apartamentos en portales (capacidad estructural)

Este sábado 13 de abril de 2013, en reunión con el Ingeniero civil y patólogo preciso el alcance de los trabajos requeridos para validar la capacidad estructural de los bloques para la construcción en altura.
Estos estudios son necesarios por la seguridad de los habitantes.
Se describieron las principales actividades de este estudio:

1. Estudio del suelo: Apiques (perforaciones) estrategicos con muestras a ciertas profundidades, dato de  profundidad de firmeza, análisis de laboratorio, esto ofrece información sobre el terreno. Estos estudios sse debieron haber realizado hace 30 años, pero no se han podido encontrar ni en planeación, y no se ha podido contactar alguin que de razón de parte de la constructora Bolivar (Dr. Nano Forero), de todas formas las normas sismoresistentes han variado (calculos) y el estudio debe realizarse nuevamente.
2. Análisis de las estructuras actuales: La arquitecta Zulma Arenas pudo recuperar los planos estructurales de los edificios y aqui se encuentran los detalles de las zapatas, vigas y columnas, esta información es muy valiosa porque sólo se requiere realizar unas verificaciones aleatorias para validar los planos.
3. Con el dato de numero de pisos, se calcula el PESO a adicionar a estas estructuras.
4. Con esta información se procede calcular los refuerzos necesarios y los diseños correspondientes.

El costo estimado de los estudios para este proyecto puede estar entre 25 y 30 millones.
Considerando que el objetivo principal del proyecto es proyectar financieramente el conjunto residencial para mejorar la calidad de vida de sus residentes con mejoras en zonas comunes, renovación de los subsistemas de aguas, eléctricos  ascensores, nuevos espacios y funcionalidades, así como solucionar problemas en las lozas de los últimos pisos, cuyo mantenimiento es costoso, Omar hace énfasis en que se espera que la construcción a adicionar sea liviana aprovechando los avances tecnológicos en sistemas constructivos modernos, que los vemos hoy en día en todas las nuevas construcciones.
El Ingeniero Patologo, confirmó que la diferencia con este tipo de materiales es muy significativa, ejemplificando la diferencia entre un m2 de techo de teja convencional con uno de teja termoacustica de 80kgs a 5 kgs, relación tambien similar con estructuras metálicas y drywall, en vez de concreto y adobes, lo que significa que adicionar un piso con estos materiales de bajo peso, no requerirá refuerzo estructural ya que el factor de seguridad de estas estructuras es alto.
Adicional mente se plantea que para utilizar los 20mil metros disponibles según el indice de densidad, se puede pensar en una construcción nueva.
Asistentes: Ingeniero Patólogo, Zulma Arenas, Jaime Madrigal, Pedro del Rio, Aldemar Profesor, Alejandro y Hector Blair, Omar CR.

Informe Consejo de administración 2012 - 2013

En nombre del Consejo de Administración del Conjunto Residencial Portales del Sol y dando cumplimiento al mandato señalado por la ley 675 de 2001 artículo 56, procedemos a rendir informe de gestión de las actuaciones realizadas desde su nombramiento hasta la fecha.

Misión Consejo: El consejo de administración como representante de los propietarios y residentes, vela por la adecuada administración de los recursos físicos, económicos del CR y lo orientará hacia un mejor futuro en beneficio de los propietarios.

1. Principales actividades ordinarias del consejo

Identificamos asuntos críticos en la gestión y administración del CR y emprendimos mejoras.
1. Aclaración de roles de administración y consejo.

(Comprensión sobre la Misión y funciones Consejo)

2. Precisión del organigrama de la copropiedad y de las funciones de cada cargo
3. Creación de comités de trabajo:

Contable: Humberto Echeverry, Omar
> Mejoras de la contabilidadpara para facilitar analisis financiero

Recreación y cultura:  Falconery
> Inició semillero de hidroaerobicos

Inventario y Activos: Jaime Madrigal
> Se inició una gestion del Inventario con control contable

Proyectos de mantenimiento y mejoras: Omar C; Humberto, Hernando
> DOFA

Comunicaciones: Yaneth, Edison
> Blog - Sitio Web Portales de la Mota. http://lamotaportalesdelsol.blogspot.com

Evaluación a la Gestión: Jaime Madrigal

> Seguimiento y acompañamiento a la ejecución administrativa.

4. Reuniones semanales de los comites todos los sábados entre 8 y 10am

5. Control de quejas, reclamos por escrito en la portería
6. Mejoras para el recaudo de la administración > Punto de pago Avvillas

7. Acompañamiento continuo al Administrador, sin interferir en sus funciones

2. Análisis y Planeación estratégica

El consejo de administración en los últimos años ha venido realizando un Análisis Estratégico del conjunto residencial, con el propósito de  identificar el estado actual y confrontarlo con el estado deseado (visión) para identificar las acciones y proyectos que nos conduzcan hacia ese ideal.

Definición de una nueva visión para el Conjunto Residencial (CR)

Al año 2016, seremos el conjunto residencial moderno, que brinde la mejor calidad de vida para sus propietarios y residentes en Medellín

En la identificación del estado actual (DOFA) del CR, resaltamos

Debilidades y Amenazas:

La vejez del CR (25años), se evidencia en el derioro de:

• Alcantarillados,
• Redes eléctricas,
• Lozas últimos pisos 
• Baldosas del piso, 
• Cielos falsos
• Puertas de apartamentos
• Zonas comunes
• Cerramientos,

Fortalezas:

• Ubicación estratégica,
• Amplias áreas comunes, diseño estructural y arquitectónico, 
• Capital humano (Actitud y conocimientos)

Oportunidades - Proyectos:

• Centro de Control de vigilancia
• Sendero Peatonal
• Mejoramiento de zona húmeda
• Acensores,

Todo lo anterior requiere recursos económicos

Estrategia.

Para la búsqueda, Obtención o Generación de recursos

Cuotas extras, Hasta ahora han sido sin buenos resultados (cartera en mora y los problemas continúan)

Idea/preproyecto en estudio: Construcción de nuevos apartamentos y parqueaderos aprovechando la altura disponible de los bloques del Conjunto Residencial.

Avances de estudio: 

Consultas ante Planeación-curaduria, 

Estudios previos de sismoresistencia estructural, 

Estudio de prefactibilidad económica.

Pendientes:

• Estudios de viabilidad técnica y económica, defina el alcance de las obras, incluyendo un Análisis de riesgos e impactos en el CR. (alcance de las intervenciones: construcción de Aptos, Ascensor, Shut, reparaciones de alcantarillados, sistema eléctrico, áreas comunes, etc).
• Definir la estrategia para gerenciar el proyecto, buscando maximizar beneficios económicos y minimizar impactos al CR.
• Elaborar el plan del proyecto (programa): Estructura de ejecución del proyecto, actividades y cronogramas (incluyendo el manejo de los impactos), costos

Esto demanda algunos recursos y honorarios de especialistas para estructurar esta idea en un proyecto a ejecutar.

http://lamotaportalesdelsol.blogspot.com

Revisión Avances 2013Marzo2

Elevación en altura de los bloques: 

• Viabilidad técnica (Planeación, Estructural)
• Reservar presupuesto para apoyar las actividades iniciales
• Motivación pre-Asamblea (convocatoria brochure, búsqueda de aliados técnicos constructores del lado del proyecto dueños de 4tos y 5tos pisos, comunicación asertiva)
• Lluvia de ideas para buscar alterntiva de ejecución (Estrategia de ejecución - de la idea concreta- > Especificaciones tecnicas + )
• Calculos estimados escenario optimista:

Contruccion en altura de los bloques de PS (incluidos parqueaderos)
m2 autorizados por planeación en los 18 bloques	20000
Bloques a intervenir	1
Area Apto pequeño	75
Aptos Bloque	6
Total m2 construccion Un nivel	450
Costo m2 construccion	1.4
Valor Venta m2	2.2
Utilidad m2	0.8
Total Utilidad Un nivel ($M)	360
Costo ascensor y shut y modernización piso, sist electrico, aguas negras, Areas comunes  ($M)	150
Excedentes despues de ascensores e intervencion Bloque  ($M)	210

Revisión y avances 2012Oct13. Invitación a particiapar en la Prospectiva de Portales del Sol

Revisión y avances 2012Oct13. Invitación a particiapar en la Prospectiva de Portales del Sol

Se está avanzando en la estructuración de la prospectiva para el Conjunto Residencial Portales
con la siguiente agenda:
•Estado Actual del CR Portales
•Avance, evolución, proyección vs entropía, involución, decaimiento•Prospectiva: Nueva visión
•Necesidades,•Oportunidades,•Fortalezas, Recursos, Compromiso•Retos,
•Convocatoria a jóvenes: mentes abiertas, optimistas, orientados al logro, liderazgo, trabajo en equipo, espíritu altruista.•Conformación de equipos de trabajo
> ACCIÓN 

Antes de profundizar en los temas se requiere:
•Búsqueda de equipo humano comprometido
•Convocatoria a jóvenes: mentes abiertas, optimistas, orientados al logro, liderazgo, trabajo en equipo, espíritu altruista.
•Conformación de equipos de trabajo.

Todos los habitantes (propietarios, representantes o residentes) del conjunto residencial Portales del Sol están invitados a hacer parte de la prospectiva. En caso de estar interesado favor contactar  algun miembro del concejo o al señor Administrador Alejandro Blair, dejando sus datos personales: Nombre y Apellidos, Teléfonos, Apartamento. Lo contactaremos para mayores detalles. Gracias